大师姓师，沪上知名策划人，此去，不知其几千里也，辗转数城看土地，可以谈国学，论风水，受教化。恐百年之后，人情两忘，特作文以记之。

四品女人——女人分四品。能品，满足做女人基本的要求：洗衣煮饭传宗接代；妙品，在能品的基础上有一技之长，给生活创造乐趣；逸品，不仅是一技之长，而是琴棋书画样样精通；神品，武则天慈禧吕后级别，可以掌握男人帷幄天下。只要做好妙品逸品级别，不愁嫁不到好男人。

造船与坐船——现代社会的女人选择造船还是坐船？很耐人寻味。坐船，通常有车有房，只需拎包入驻；但需要你在某些方面的特长或者妥协，比如年龄，比如长相，比如人品。造船，有太多不确定因素，可能一辈子只能是个筏，是个小小竹排，即使难得捱到万吨巨轮或者豪华游艇，女人也到了贬值的时候，自有无数的莺莺燕燕等着坐你的船。所以有勇气选择造船的女人，一定是自信且有实力的。比如在维多利亚调教下的贝克汉姆。

感谢上帝——我们的一切都是上帝赐予的，也许有时候会因为虚荣或者开心，而故意吹嘘标榜，小小地忏悔一下是必要的。话不能说得太满，说出之后要记得托住下巴，要记得感谢上帝。感恩，惜福，才能让上帝惠赐你更好的人生。

你是耐看型的——也许你的长相并不能够第一眼吸引到男人，但是请你相信你是耐看型的。美貌只能够用来骗笨男人，聪明却可以用来骗世人。和你相处的过程很愉快，你的气质很独特令人容易记住。这个社会容易被人记住就是成功的一个开始。想要博出位，用好名声固然好，坏名声也不错。怕的是没有名声，不能被人记住。

自从三周前开始生病；自从两周前股市开始踏空；自从一周前X6被偷；二小姐我这半个月的经济损失高达3W大洋。在准备攒钱重新买一个X6，吃糠咽菜一个礼拜后二小姐终于接近难民，体重成功下降2500克，看见街上橱窗里的食物就开始眼冒绿光口吞哈喇子。于是我决定去参加YODODO的 Anniversary Party，以舒缓胃痉挛。

多多鸟是个好玩的网站，旅行者的起点和终点，去年暑假的时候孔雀介绍我们去的。在网络的潮流触觉，百科的博大精深等方面孔雀和马天师都是令我瞻仰的人物。

注册之后马上开始我的用户体验，想把自己踏过的土地都涂上色块。可惜操作比较繁杂，搞了半天弄不明白，满腹抱怨地离开这个网站，从此不再涉足。

很久很久之后，多多鸟更名为游多多，并每周向我邮箱发送一份“翼周刊”。最早的时候一直躺在我的垃圾箱里，直到今年春节那一期模仿王小波口吻的“春运”特刊，我拜读了一番，从此很光荣地它脱离了垃圾箱团队，入驻我的准许发件人行列。“翼周刊”每期的撰文署名都是“顿河青鸟”，由于高产和风格变化多端，我偏执地认为顿河青鸟是一支写手团队，当然直到我看到顿河青鸟本人为止。

二小姐我是饥肠辘辘踏上去陆家嘴的地铁；饥肠辘辘爬到上海国际会议中心；饥肠辘辘进入Party现场看见N多蛋糕和水果；叹口气，饥肠辘辘去打保龄球杀死时间……

YODODO的CEO名字真好听，苗湾儿，是真名哦^_^；做技术后台的是一个毕业于斯坦福大学的台湾人，唉我不是太懂YODODO平台的操作只能谴责于自己的智商不够；所以我一定不能暴露自己是浙大的，恩我是交大的好了；顿河青鸟居然只是一个人而已，一个中文系的清秀男人，唉我要or2了，仰慕一下。可能苗湾儿在台上就已经注意到我吞了5个蛋糕，无数水果和牛肉干，桌子上残骸如山，想着怎么着也得让我吐点东西出来方不亏本，于是点名让我上台讲一讲对YODODO的意见和建议。二小姐我只好上台勉强展示了一下我的低智商能力，千谨慎万小心还是不留神说出了浙大，唉，我只听见母校在嘤嘤哭泣的声音；做互动游戏的时候又展示了一把二小姐的低智商，成为被淘汰的第一组队员；抽奖的时候继续低能，一等奖14号，叫了无数遍没人响应，我居然乐糊糊地站起来问：14号的亲戚13号能代领吗？我是十三唉！这年头弱智到一定程度就啥也不怕了。

这个春天的桃花很旺，这个春天的人儿胆子很大。晚上回家之后有个陌生男子问我：414校友会上你旁边的男人是你BF麽？如果不是，那最好；如果是，请问我有撬掉他的机会麽？

于是在还不清楚电话那头是何种生物的时候，二小姐我就心情激动吹着口哨自鸣得意地睡觉了……

昨天整理了一下自己的衣橱，or2，我这个不爱逛街的女人怎么会有这么多衣服？两个顶天立地的大衣橱居然全部放得满当当，甚至有很多吊牌都没有拆，我自己都想不起来它们是哪里来的，因为我是那么地不爱逛街。幸亏，我被记挂在妈妈心上，否则我一定要光着屁股满大街跑了。

上个礼拜二，上海满城的白领MM奔走相告：H&M终于开张了！！！据说开店前40位客户可获得形象代言人凯利亲笔签名的纱笼一份，于是害得无数小白领旷工杀将去！吃了闭门羹回来！这一切都拜《申江》是周三刊，所以H&M的通版广告上写着“明日11时，准点迎客”！可是大家都忘记了《申江》其实周一傍晚就能上市了，害得人家MM都以为是周二开张！

幸亏还是有很多明智的白领没有犯这个错误，周四早晨七八点就已经有狂热的白领MM勒令她可怜的男友替她排队以等到11点有抢购美人签名纱笼的权利。H&M这么HI，ZARA应该怎么办啊？

如果你看到这里还是一头雾水，那算了你一定不是女人，或者更精确地说，你一定不是生活在上海的高调的小资女人。二小姐我也不是，我对这些国际名品或者连锁毫无热情，只可惜以前为时尚杂志服务过专辑，后遗症是对各大奢侈品牌、国际连锁品牌了如指掌，总是习惯性地关注一下，这种时尚业内的大事怎可错过？

H&M是瑞典的一家卖当季的、流行的、平民化的服饰杂货店；ZARA是西班牙的一家卖当季的、流行的、平民化的服饰杂货店；其实就是国外的美特斯邦威真维斯之类的，只不过更巨鳄罢了。“开在城市最顶级的品牌隔壁不远，店面没比奢侈品牌低级多少；款式没比它们不流行多少；售价比他们起码少个零”，做时尚的追随者，而不是创造者，恩就这样。

当然啦人家是国外的真维斯邦威，来到中国还是依然会耀武扬威一把，也不见得有多少便宜。两者相比，ZARA明显更贵，里面衣服动辄好几百的；H&M平民一点，一两百的大多数；当然啦，这些衣服都是国内做的啦，中国的劳动力便宜嘛。

据说H&M开业之后刷暴信用卡的女人不在少数，呵呵。男人请不要不屑地批评月光族的冲动消费型的女人，人生不就是一个自我娱乐的过程嘛。不过我宁可去淘宝买BCBG，CHOLE，TC的PP连衣裙，也不要把钱花在H&M上面，穿满大街女人都穿的衣服，就像韩版服饰一样。泯然众人绝对不是我二小姐喜欢的事情。

414的日子，是浙大校庆110周年上海会场的日子，我们大家相约在下午两点半济济一堂。去之前我在电话里和帅蝈蝈说，去就去啊，俺这辈子还没去过上海政协大礼堂呐。要不是沾了浙大的光，我们这种人嘛往上海政协门口一钻保准要“衣冠不整，贼眉鼠眼，形迹可疑”被保安叔叔拒之门外的啊。

在活动现场一看，传说中的保安叔叔果然很HI啊，长得帅，身材好，西装笔挺的，耳朵上还挂着纯白色的对讲机耳塞，那弹簧状的尾线一颤一颤地，衬托地保安叔叔愈发英气袭人！二小姐我当下就要开始流哈喇子了，置同去的帅蝈蝈于无视状态，任其自生自灭了……

填好了表格，以此换得：矿泉水1瓶，110校庆会徽一个，暴厚的校友通讯录一本，镌刻有110校庆字样和校歌全文的王星记工艺扇一把（这玩意儿好，据二小姐目测起码价值30大洋以上）。交表格的时候发现帅蝈蝈的字不堪入目，绝对可以位列二小姐生命中遇见的最难看的手写体三甲行列！由此哀叹，人帅字不一定帅，字帅身材不一定帅，身材帅智商不一定行，智商行赚钱不一定行，赚钱行人不一定帅，人帅继续从开始状态循环。

屁颠屁颠进了会场，一下子就把没见过世面的二小姐给震住了！主席台庄严肃穆，坐了足足三排领带！礼堂金壁辉煌，容纳千把校友。放眼望去，台下一半是白头发的，还有一半是没头发的，平均年龄目测五十以上。二小姐这几年来被打击的装嫩优越感立刻重新抬头了。我考，我他妈实在太年轻了！

我进去的时候台上慷慨陈词的是杨卫校长，正在带着大家继往开来求是创新与时俱进放眼未来，接着是一串杰出校友的发言，事迹都太光辉绚烂了，我这种来上海揾食的打工妹都听不懂，不多久就跑到大厅找同年龄层的人聊天了。还好，大厅的平均年龄只28左右。开始搭讪各路帅哥美女。上海果然是熏陶人的地方，在学校的时候我咋就不觉得路上有这么多美女啊？怎么被上海滩渲染了几年品味提高了美女反倒更多了！穿着打扮谈吐果然就是不一样了。我花痴一般搭讪了一圈回来，手握一把战利品在帅蝈蝈面前耀武扬威（房地产行业校友名片，嘿嘿），帅蝈蝈可怜兮兮地说，你看我坐在这里这么久了，都没有美女来主动搭讪我，是不是我的魅力值被你降低了？果然人帅境界就不一样了，我们这种是要自力更生厚颜无耻地主动搭讪才有人投来一瞥的荣幸，帅蝈蝈那是雕塑状正襟危坐于一隅守株待兔般等待被美女搭讪的，如果5分钟内没有美女施施然前来他会怀疑自己是不是脸上沾了一片菜叶。

搭讪完毕，郭XX就神秘兮兮地把我拉走让我去游说一批会唱校歌的同学来为台下老校友表演大合唱，我说你自己不会去游说啊！他说我不知道谁会唱校歌啊！我说我考校歌是99级以后的军训必杀技，你瞅着年轻点的校友全都会唱那文言文的！说不定还能给你全文背出来！咱们也让那些老校友叹为观止一把！不多久郭XX就凑齐了这草台班子，大家纷纷开始拿着小纸片开始鸳梦重温，以防待会在主席台上丢人现眼。PS指挥的MM很PP嘞，名字也很好听，在中兴通讯的，有人有兴趣可以考虑BG我以获得她的MSN和二小姐的三寸莲花。

等我校歌练习了一把回来，我发现这位坐等美女搭讪的帅蝈蝈已经难耐寂寞地和另外一位玩起了断臂，居然两个屁股挤在同一张圈椅里肉麻状地开始亲切攀谈。我尝试靠近，驱逐了一把这有伤风化的现象，未果。不过发现这另外一位居然也很帅！呜乎哀哉，暴殄天物！资源浪费！果然是二十六岁，意难平！

要不是还记得会唱那么几句嗟而髦士，二小姐我可是连主席台50米的距离都靠近不了，连杨卫校长张什么样都瞧不清楚的呀！我们这群年轻的意气风发的校友为老校友们带来了好似诗经里面爬出来的校歌，反响那是相当热烈啊。我知道这都是因为我们朝气蓬勃的脸蛋和祖国花朵般的精神风貌！唱完后还有对着观众三鞠躬，转回头对着主席台领导鞠躬（主席台太窄小，他们男生鞠躬都快要靠到杨校长那亮亮的电灯泡般的脑门了）。我看见我的两个帅蝈蝈居然很猥琐地满脸堆欢地和杨校长握了握手，看来他们是打算一个礼拜不洗手了，恩鄙视！最鄙视这样的人了！有什么了不起嘛！不就是手嘛！工作人员大合影的时候我二小姐还坐在杨校长的椅子上感受了一把校长屁股的余温呐！

因为演唱得力，二小姐我还拿了一张杨卫校长的亲笔签名：桑翎同学在校庆110周年活动中表现积极，获得突出贡献奖，特此表彰以资鼓励。啧啧，牛人的字就是好！我正以此嘲笑帅蝈蝈的时候，他嘴巴一撇：这有啥，我以后只练以下这几个字就足够了：名字！同意！阅！

照片有，但是不在我相机里，容后再表啦。

当然啦，今天的损失也是巨大的，我最宠爱，在大街上回头率最高的西门子X6，终于贡献给饥寒交迫的贼骨头了。二小姐我八年手机不换不坏不丢的历史记录作古了，可怜我接下来要吃糠咽菜度日，攒钱买新手机了。这个罪人帅蝈蝈，内疚地决定在我吃不饱饭的时候每天免费支援我两个大馒头，但是要自费赴浦东提货。你看，来回地铁10块钱啊！！！或者我二小姐作牛作马骑车去浦东，游过黄浦江，消耗的热量也不止两个大馒头啊。所以啊，亲爱的芭比，你总是抱怨妈妈不赶快给你找个爸爸，可是你看，要爸爸何用啊！！！

贱妾撰写的关于房产和投资的论调获得大家的肯定，很受鼓舞，遂决定再接再厉。身边的朋友纷纷投入婚姻的海洋，过上房奴的生活。看着有的人拿出购买大白菜的精神去买房，甚至在完全不懂的前提下看了一次房就被售楼小姐忽悠进去了，真是替他着急。今天闲来，给大家普及一下房地产知识。不过小女子才疏学浅，目前入了这行，进了个小公司，看了三年，才看见一点皮毛，请大家勘误。

一家正常的房地产开发公司的结构组成是怎么样的呢？首先是营运战略规划层，也就是我们常说的“高层”，一般包括总经理－常务副总－财务副总－工程副总－销售副总－行政副总。这几个人我是按照级别高低排列的。大家都是明白人，应该一看就懂干啥的。

下面再来看每个副总下面带的都是啥岗位的人。总经理是决策的，常务是执行的，两者都是纵横捭阖运筹帷幄的人，很难清晰界定职能。财务副总手下主要经理是：财务的，融资的，成本费用控制的，税务会计的，审计的。开发副总手下主要经理是：市场调研的，投资分析的，项目前期的，招投标的，征地拆迁的，造价的，法律的，概预算的，产品设计的。销售副总手下主要经理是：营销策划的，销售经理，案场经理（大部分开发公司都把这块分包给营销代理公司以提高效率，节约成本）。工程副总手下主要经理是：土建的，设备的，强弱电的，水暖的，景观的，市政的，装修的。行政副总手下主要经理是：薪酬的，招聘的，绩效考核的，秘书前台的。

一次正常的房地产开发流程是怎么样的呢？为便于普通人的理解，我试图以最简洁直白的语言来概括：开发设想－可行性研究－申请项目用地－产品设计－征地拆迁－筹措资金－招投标－施工－市场营销－交房验收。

那么，我是做什么的呢？嘻嘻，我是开发这顶大帽子下面产品设计的。所以买二手房的人不要来问我房价涨跌或者板块优劣问题，我不懂，不好意思，请你去问中介更加合适一点。

那么有人问我产品设计是啥？设计房子的砖瓦土墙麽？呃，这是微观的产品设计，是建筑设计院的事情，不是我。我是宏观的产品设计。

产品设计是房地产策划中最重要的一个环节。人们经常说一个项目的成功70％取决于产品设计， 30％取决于后期的营销推广。可见产品设计在决策中的重要性。物业是一种商品，因为有人使用，才体现出了其价值。有人使用，自然就有对产品的使用要求。对着一块毛地，怎么去设计一套产品，才能满足客户的需求？这就是我的工作。产品设计，就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。顾客是上帝，一切围绕客户的需求出发才是未来能够得以去化的产品。那么具体应该怎么操作才能设计出一款令市场满意的产品呢？

1、  市场调研

对宏观经济和房市的把握，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。这个阶段参与部门是市场调研部，投资分析部，产品策划部。

2、项目定位

仔细研读市场调研报告，对未来产品进行恰如其分的定位，尤其重点突出的是目标客户定位，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品功能定位、产品形象定位、产品品质定位、产品规模定位等等。这个阶段参与部门是产品策划部，决策部门，投资分析部，销售部。

3、产品规划设计

根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。这个阶段参与部门是产品策划部、营销代理公司、建筑设计院、景观设计院等各类乙方。

4、产品细节设计

在这个产品里是否需要采用新技术、新材料、新设备呢？这个阶段参与部门是工程部、产品策划部、营销代理公司。

最精确的产品定位能带来产品最高的附加值。产品的专门化程度越高，越容易给人纯粹与信赖的感觉，同质客群也愿意扎堆。但是愈是精确的定位你的客群愈是单一，你面临的风险也愈大，因为在产品未投入市场前你的所有定位都只不过是一个预期，一个判断而已。

做房子就像谈恋爱一样，必须要经历：需求-寻觅-吸引-了解-认同-购买。定位一定要清晰，路一旦走偏了，上述这些环节就不能一气呵成，未来的销售也就修不成正果。好了，下面我就开始拾人牙慧，抄别人讲过的案例了。

失败者：高档公寓出现经济型户型和低会所低车位配置；普通住宅甚至经济适用房出现步入式更衣室户型设计，SPA会所、国际双语幼儿园；老年公寓，却要在配套上加入数字化与拳击房；建筑风格为欧式，却做江南山水的园林。北京有个楼盘推广口号是“金融家俱乐部”，销售价格高达2万元/平方米，可小小的建筑体量却安排了一房两房三房等各阶层混杂，导致真正的富人不愿买，穷人又买不起的结果。

深圳宝安碧海名园，定位是中小户型的中档白领社区，但设计院的一万方中庭园林景观设计，布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，这就是设计师背离项目定位的典型例子。

再比如以天然湖景为卖点的别墅、排屋、多层杂居的项目，设计师的出发点很简单：湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是排屋，再外围是多层住宅。让最有钱的人欣赏最好的景色。但建成之后更深层次的问题暴露出来，这个湖是小区全体业主共享的，那些住在外围多层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，门前屋后纷纷扰扰，别墅的业主谈何个人隐私？其实当初可以尝试学西湖，尽量争取把天然的湖景调整成内外两个湖，内湖独享，外湖共享，用绿篱、桥体等软性围合方案隔开，就不会有那么多后期困扰了。

因为最近头疼于一个大盘，再来讲讲大盘。大盘好像是广州的牛人开始搞的，那些经典案例都离我们太远，不好引用，看自己身边的杭州坤和的亲亲家园，不知不觉居然买到100多万方了。果真是牛人。大盘具有地理郊区，销售周期长、市场变化莫测、开发资金要求高、产品更新不及时等风险，想要回笼资金继续开发下去首先应该考虑的就是人气的聚集。世界上什么人最多？穷人最多！所以要从关照弱势客群的产品做起，再做强势客群的产品，以此形成一个增长的态势，营造不断升值的价值空间和市场印象。以前有一个经典的失败案例， 45万方的郊区盘子分二期开发。一期28万平方米位于地块景观最好的位置，全部做成了160平方米以上的大宅，全部都是好房子。二期全部是差位置的经济小户型。可以预见的结果会表现在四个方面，一是高总价很难带来人气，不容易形成开盘热销的局面；二是先期在最好的位置开发最高端的产品，在整个项目的价格涨幅上可能会失去上升的空间。三是先期开发销售高端产品必定会对销售速度产生影响，其资金回笼情况甚至会影响到项目的施工推进，对后期产品推出形成更大的销售压力，产生不利的市场印象。四是先做高端，实际上是让最富的人去遭受后期低端产品施工所产生的噪音、灰尘等影响。

最近人品很H，工作顺利，股票涨停，硬盘数据全部修复，户口、新证和护照悉数搞定，有新结识的SSGG对我眉来眼去大献殷勤，人生至斯，夫复何求？

我是相信人品守恒原理的，那是必须多多行善事了。除了每日扶不管想不想过马路的老奶奶过马路之外，BG无疑是人民大众相当喜闻乐见的善事形式之一。于是姑娘我在杭州开了三天海鲜流水宴，什么小厨师，沈家门，象山石浦三门朱家尖，一个一个吃过来。吃到钱包见底！吃到脑满肠肥！吃到我这个海鲜从小吃到大的人居然满脸海鲜过敏大包包！

于是姑娘我毁容了，为了不影响上海和杭州的市容市貌，姑娘我在这20多度的天气只好戴口罩出门……我，容易吗我？

周四晚，到杭州，顺

周五，公差，顺

周五晚，拉俩SSGG请小妹农农食饭，顺；把笔记本交给vivimice装软件，平

周六早，起点检录，顺

周六上午，被某人放鸽子，遂决定骑车穿越杨公堤好山水去之江晃悠兼缅怀故人，顺。春日杨公堤桃红柳绿莺歌燕舞到令我花痴

周六下午，打牌，笔记本用于终点检录，不在我掌控。平

周六晚，孔雀携蝈蝈BG。结论：蝈蝈很强悍，孔雀很危险

周六半夜，发现拿回来的笔记本－我的文档里面全空，搞来搞去搞不好，急出一身冷汗，噩

周日早晨，携友返沪，顺（友很赞，在返沪车票全线售罄的前提下居然帮我买到了子弹头）

周日下午至晚间，数据恢复店，噩，平，完成80％数据恢复工作。恨透了国产垃圾小软件。

总结，至今未能顺利恢复的重要文档为：1套刚刚完工的地块可行性分析报告和经济测算，4篇我已经写好的博文（我有灵感的时候就写博文，然后有空就慢慢发到博客上），主题分别为《Babel》；》；《80后独生子女婚姻观调查》 ;《江南意象》；《圣女时代》；《拢心行动

OK作古吧，工作丢失的，我会重写一遍。博文……就拉倒吧，生活还是要继续，每天都有新刺激……OVER